2009-08-14

「証券化」がよく分かる-日本を変える画期的な金融技術-井出保夫

主に不動産証券化についての本。

■リートの特徴
・デベロッパーはリスクの高い開発事業を主力にしてるのに対し賃貸のみを切り出したリート。
利益率は高い。
・リートはインカム＆キャピタルゲインで10%程度出ることもある。

■証券化出来る資産
・キャッシュフロー(CF)を生むかどうか。CFさえ出ればなんでも証券化可能。

■証券化のリスク
・証券化すると保有者が増え、有事が起きたときの被害者は増える
例)ワールドトレードセンターは証券化し売り出した直後に9.11が起きた。

■リートの価格変動要因
・金利
・株式相場
・物件の追加取得賃料値上げ空室率の低下などの要因からのキャッシュフロー成長
・主要テナントとのリース更新新規契約によるキャッシュフロー増大
・配当性向
・レバレッジ比率

■投資チェックポイント
・スポンサーはどこか
・地域や種類など運用に特徴あるか
・物件の質、入居率、運営コスト、純収益力
・同類物件の市場動向。
・レバレッジ比率高すぎないか
・時価総額低すぎないか
・資本コスト低いか